产权式养老公寓的局限性

作者：敬老工程办公室  来源：《敬老工程与老龄社会制度建设蓝皮报告》  发布时间：2024-10-6

产权式养老公寓的局限性

随着中国社会老龄化程度的持续加剧，养老产业开始成为民间资本关注的重点。众多开发商开始寻找差异化的竞争模式，如何养老无疑是当下最热的话题之一，嗅觉敏锐的开发商从中挖掘到新的商机，“银发经济”引发投资狂潮。围绕于此，从老年保健养生、老年旅游、老年用品到适老化住宅等等，一系列与“养老”有关的概念受到各个相关行业的热力追捧。其中，尤以“养老地产”最能引起人们的关注。例如“产权式养老公寓”作为一支独立的产品类型，目前正逐渐走入大众视野。

但就目前而言，养老地产并不是民生工程，不能解决中国所有老年人的养老问题，养老地产只能满足具有中高收入的老年人的多样化社区养老。目标客户明确，是本身具有一定财富的老年人，或子女比较有财富的老年人。这种养老公寓，更加注重在养老理念、模式、服务方式等方面的创新，并试图把高端餐饮、娱乐、医疗等现代服务业引入传统养老业，形成“物业服务+养老服务”的双重服务模式。和一般的养老院有所不同，这里所有入住的老人都是以户为单位，拥有一个自己的家，有自己专属的私密空间。与此同时，每个老人还配有一个管家，每间房间都装有应急按钮，只要打电话通知管家，就能在第一时间解决生活上的问题。另外，管家每周能帮助清理房间，每月清洗被褥，还有专业的护理人员为老年人进行身体检查。与传统养老机构相比，产权老年公寓管理追求硬件设施的优质，入住的老人，不仅在心理上获得真正“居家”的感受，在居住上也更加的舒适与便利。虽然这种类型的养老方式，无论从硬件设施的打造还是软件内涵的匹配上来说都已相当完善，但因其准入门槛较高，还是限制了大部分老人的选择可能。

“产权式养老公寓”顾名思义即养老人群拥有房屋的独立产权，并在房屋所在社区享受专业养老服务的公寓。“产权式”主要是指房屋所有者对该房屋拥有独立的产权，无论居住或投资均具备保值和升值的潜力，作为固定资产投资在各方面非常灵活。而对于更加看重养老服务的中老年自助型客户来讲，在日后的使用中能够减少大量的养老租房费用。

上海某家知名的养老机构对于有意入住的老年人群，制定了相对苛刻的准入条件：进入这家养老机构之前，老年人需要根据房型按年交付数十万元不等的“入会费”，然后获得一张类似高尔夫俱乐部的会员卡，取得该老年公寓的使用权。这张昂贵的会员卡没有使用期限，可以自行转让和继承。除此之外，入住老年人还需根据房间大小缴纳2万～5万元不等的年费，用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，这还不包括老人餐费和医疗费用。这样一笔不菲的入住费用，针对的基本上都是消费习惯以“节俭”著称的老年群体，即使具有如此消费能力的老年人，入住前也一定会仔细琢磨一番的。况且，我国“未富先老”的国情，决定着我国绝大多数老年人还是中等以下收入的群体，对于如此高额的养老费用，多数人还是感到心有余而力不足，何谈入住？在天津的一家产权式老年公寓，公寓售价达到12500元/平方米，相对附近地区的商业楼盘单价而言，也同样不具备明显的优势。

养老机构要做大做强，保证收益并且能持续经营，是不是只有出售产权这一条路可走？其实，中国多数老年人还是倾向于通过租赁房屋或床位来享受居住和养老服务，使其养老成本大幅降低。对项目开发商来说，与售楼方式相比，养老机构花费更多心思用于服务的设计与提供，不仅有效避免了“一锤子买卖”的发生，也有利于形成持续的收入来源，维持养老机构的长期运营。当然，企业和地方参与养老服务，虽有很大空间，但还需要成熟的运营模式。养老项目要实现多赢，还需政府部门的大力扶持与正确引导。