作者：敬老工程办公室 来源：《敬老工程与老龄社会制度建设蓝皮报告》 发布时间：2024-10-6
在“非产权”模式运营下，敬老工程中的非政府组织部门利用不同的优势进行合理分工，政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人企业的竞争精神、高效率的资金运营和管理有机结合，使得“非产权”模式呈现出很多优势。
（一）“非产权”模式降低政府用地风险
2013年养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划，在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。根据成都市的相关规划，到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。将养老设施纳入用地计划，使土地性质明确化，这对于养老项目的开发建设非常有利。这些具体的规划措施着实令开发商们兴奋不已，很多开发商开始谋求转型，例如现阶段市场上很多公司都纷纷角逐于养老地产领域。
实际上，对于养老地产项目来说，土地成本将是其中很大的一块，养老地产与其他类型的地产项目相比，具有投入相对较大、回收周期较长等突出特点，因此，为了引导社会资金能够积极参与到我国社会化养老体系的建设中来，在当前的土地出让阶段，养老地产项目大部分都能够避开招、拍、挂的固有流程，采取与地方政府通过协议出让土地的方式，将土地成本尽可能降低，或者直接获得土地划拨，以“零地价”获得土地。如此虽可以有效规避投资风险，节省前期投资，但也极易导致一些地方的开发商以“投资养老地产”为名进行圈地卖房，再受到土地资源高度稀缺的影响，既不利于项目后续长期性发展，同时增加了地方政府用地风险，还不利于地区资源的合理配置，因此反而削弱了该城市或地区的可持续发展力。
在敬老工程中若采用“非产权”模式,在基本的市场化交易中不涉及到产权交易，实行老年公寓“只出租不出售”的原则，综合考虑城市或地区的空间结构，保证城市或地区资源的有效利用，降低政府用地风险，既不会发生因产权交易引发的矛盾冲突，又具备了为老年人提供必要生活及服务的配套设施，避免造成公共资源的浪费，使建成后的敬老工程园区有效发挥其功能，真正成为中国广大老年人的福祉。
（二）“非产权”模式提高政府政策信用
进入知识经济时代，资源的汲取与分配应该以高效率的方式进行。政府主要负责政策制定与规划，提高政府的政策信用，将政策执行落实于民间社区或企业部门，这样不仅可以减轻政府长久以来的财政负担，又可将社区及民间力量引入公共服务的进程当中，强化公民意识与社会认同感，同时提高资源使用效能和建设、运营效率。我国为了扶持养老服务业发展，2012年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》，协议中就已提到，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入”。
在敬老工程中实行“非产权”模式，可以使公共和民营合作双方的角色和责任更加清晰明确，政府的总体角色和责任，即，为大众提供最优质的公共设施和服务是始终不变的。政府将从保护和促进公共利益的立场出发，一方面，理顺各参与机构之间的权限和关系，降低项目总体风险；另一方面，有效规范与监督各方，在敬老工程具体实施过程中，对于其中可能产生的投机取巧、虚假商业操作等行为进行有备防范与明令禁止，保证敬老工程的纯粹性，避免因开发商单纯以盈利为目的而产生诸如硬件设施勉强过关，软性服务却难跟上的情况，这对于提高政府的政策信用，提升政府在社会民众间的公信力，都将起到至关重要的作用。
同时，“非产权”模式下公共民营合作是在各方的优势之上而展开的，在这一模式下作为经营方的企业来说，不能以产权交易来实现短期的资本回收，便只能将维持商誉、提升服务作为发展谋利的关键，促使企业积极树立品牌形象，形成规模效益，实现最大的投资收益和持续提供服务的资格，使自身运营管理优势、资金运作优势、技术服务优势等投入到相关工作中来。既为其服务水平的提升提供支持，也有效保证了各方合作的顺利进行与风险合理分担。这些都将有助于政府部门通过评估标准的设定并切实执行来提升民众的满意度，提升公共服务供给的水平，也间接提升了政府的政策信用。
（三）“非产权”模式维护老龄产业纯洁性
尽管养老产业的优惠政策和市场需求都很大，但做好养老产业项目的关键还在于企业的心态。企业要始终坚持将突出养老服务功能作为发展的核心要务来打造，如果仅仅将老年住宅作为产业发展的主要方向，只注重短期回报，就很难获得产业市场的认可。很多企业开发商惧怕做养老产业项目的原因在于他们习惯于做短线投资，而对养老产业项目长期经营存在认识上的误解。其实，长期投资的效益综合起来会好于短线投资，既能够实现资产收益，也能够获得经营收益。因此，走长线发展的路径，才是民间企业进入老龄产业领域最基本的心态。
“非产权”模式的实施，不以产权买卖为营利模式，而是以提升服务质量、满足老年人服务需求为长期营利点，做的正是长线投资。同时，能够有效淘汰掉许多背离初衷的产业投机客，清除投资陷阱、福利陷阱，肃清老龄产业的发展队伍，真正使老龄产业在健康纯净的发展环境中迅速做大做强。
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