作者：敬老工程办公室 来源：《敬老工程与老龄社会制度建设蓝皮报告》 发布时间：2024-10-6
（一）“非产式”模式保证持续性收益
养老住宅一旦涉及产权，如果对于产权持有方还没有一定的限制标准，易导致养老住宅里住着各个年龄段的住户，或者是房卖完了，却没人来住，因为业主基本都是为自己十年之后入住提前购买的养老住宅。如此情况下，开发商如果拿着一笔房产销售款卷包走人，后续的物业管理、养老服务根本无法开展，就更谈不上任何可持续发展的可能性了。
示范基地实行“非产权式”经营模式，养老公寓只租不售，保证了此处房源不会减少，如果老年人符合入住年龄要求，只需要支付公寓的租金便可入住。同时，示范基地中还提供不同价位标准的有偿服务，保证不同购买力的老人的需求，使示范基地得以持续经营下去。虽然前期不会像产权住宅那样短期内实现资金大量回收，但如果运营得当，服务做出品牌，获得口碑效应，一旦形成规模经营后，完全可以在经营后期获得持续稳定的回报。另外，从老年入住者角度而言，可以时刻对自己居住的环境进行监督，促使其服务更加完善，对自己生活的便利及舒适十分有利。
（二）“非产权”模式普惠老年群体中低阶层
我国的社会老龄化有一个显著的特点，就是“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，已具备较强的经济实力，在经济上人均国民生产总值至少在１万美元左右。而我国在进入人口老龄化社会时，人均国民生产总值仅为1000美元。老龄化大大超前于经济发展，因此，“未富先老”增加了我们解决老年问题的难度。即使到21世纪中叶，老龄化水平接近发达国家水平时，我们的经济实力也仅相当于中等发达国家的水平。这一现状就要求我们要站在我国现阶段基本国情的基础上，对养老群体分层次，依据不同群体特征设计不同层次的养老产品，针对不同经济收入、文化水平的老年群体，打造不同需求的养老模式，才能更加有效地解决中国老龄人口的养老问题。现在流行的产权式养老公寓的模式，其实并不完全适合中国众多的老年人群。高昂的购房款仍然是阻止大量有需求的老年人的第一障碍。因此，这一模式仅仅是针对少部分经济状况较好的老年人，是解决他们养老需求的一种途径，并不是满足大量普通老年人养老需求的最佳模式。敬老工程示范基地内实行的“非产权式”经营，不涉及产权买卖，自然不会有高额的地产销售价格出现，入住的老人只需缴纳较少的租赁费用，便可进入园区生活，享受专业的养老服务，是完全适合大多数老年人的养老模式。而这样的养老模式，才能真正实现大众人群的养老梦、中国梦。
（三）“非产权”模式提升养老服务质量
我们知道，拥有土地产权，对于养老项目的投建方来说，需要巨额的土地支付费用。因此也造成了大部分的养老项目的前期投资数额巨大，从而导致项目成本普遍高于其他类似项目成本，加之养老产业多具有微利的半公益性质，因此，一个养老项目建成初始，便已耗损投资方一大半的家底儿，对于后续服务往往已有心也无力。养老服务是最终评断养老项目核心价值的衡量标准，如果服务无法具有绝对的竞争力，势必将被市场淘汰。
而示范基地实行的“非产权式”经营模式，因为其自身的项目属性，获得的土地是来自地方政府的专项划拨，投资方只需要花费极少的资金甚至是不花一分钱便可得到土地的使用权，从这一点上来看，示范基地的建设很大一块成本就被去掉了。加上国家承担了2/3的投入资金，作为示范基地的运营管理方来说，民间（企业）只需要花少部分的资金便可拥有整个园区的所有运营管理权与服务供给权。企业轻装上阵，只需要完善服务与改善园区环境就可以获得收益回报，自然将精力都用在创新服务与用心改善环境等方面。由此使企业、养老群体、地方与国家多方受益，“行一举而多得”，实现整体的创新发展。
（四） “非产权”模式规范养老产业市场
虽然，目前伴随老龄问题的突出与社会各界的强力关注，养老产业呈现出一片盛况，但由于中国养老产业距离形成成熟清晰的产业模式尚有距离，特别是集中在房产产权、土地政策等方面的问题，导致许多养老项目的经营困难重重。更有甚者，许多项目“挂羊头卖狗肉”，表面上打出养老概念，实际上玩的还是商业买卖。判断一个养老项目的成功与否，关键看其后续长期的养老专业服务，而非住宅公寓等外在表象，可现在一些养老项目的投资方一旦获得政策优惠后，后续责任便没人担负，项目被迫转型，偏离了原本目的。
敬老工程示范基地内实行非产权式经营模式，一旦这在全国形成示范影响，完全能够扭转目前我国养老市场的不良风气，引导众多致力于中国养老产业的民间力量投身规范有序的健康产业环境中共同发展，全面繁荣。
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